International scientific e-journal

ΛΌГOΣ. ONLINE

16 (December, 2020)

e-ISSN: 2663-4139
КВ №20521-13361Р

ECONOMICS

UDC 330.3

EOI 10.11232/2663-4139.16.01

МЕТОДИ ОЦІНКИ НЕРУХОМОГО МАЙНА

ЧЕРНУШЕВИЧ Валентин Андрійович

здобувач вищої освіти факультету менеджменту та маркетингу

Національний технічний університет України «Київський політехнічний інститут імені Ігоря Сікорського»

 

УКРАЇНА


Анотація. Розглядається сутність поняття нерухомості, теоретичні основи та методичні підходи її оцінки. визначена система основних взаємопов'язаних принципів реалізації процесу оцінки .Визначено недосконалість існуючої бази даних, та ефективність оціночних процедур, що використовуються при проведенні оцінки нерухомого майна в державі. Обґрунтовано методичні основи масової оцінки нерухомості в державі.

Ключові слова: нерухомість; об’єкт; оцінка; вартість; ціна; витрати; метод; дохід.

Особливим видом нерухомого майна є підприємство. Прискореними темпами і динамічно розвивається ринок нерухомості і купівлі-продажу підприємств, а також постійно збільшуються обсяги інвестування зумовлюють необхідність в проведенні якісної оцінки підприємств. Це надає, як власникам, так і інвесторам найбільш повні відомості про об'єкт угоди ще на стадії прийняття рішення.

Для того щоб зрозуміти яким чином відбувається оцінка підприємства, розглянемо цілі оцінки підприємства, які підходи і методи використовуються і які з них дають більш точний і достовірний результат для прийняття рішень.

На сьогоднішній день існує безліч визначень поняття підприємство. Так, відповідно до закону України, підприємством як об'єктом прав виступає його майновий комплекс, який використовується для здійснення підприємницької діяльності. Підприємство як майновий комплекс визнається нерухомістю [1].

Підприємство включає в себе такі види майна, як земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, матеріали, продукцію, довго, також права, які виділяє підприємство серед інших, це товарні знаки, знаки обслуговування, права інтелектуальної власності [2].

Оцінкою підприємства є визначення ринкової вартості активів і пасивів (під якими розуміються об'єкти нерухомості, транспортні засоби та обладнання, запаси на складах, бренд, гудвіл, інтелектуальна власність і напрацьована база клієнтів, кваліфікований персонал, власний капітал та інвестований капітал). Оцінка підприємства, крім усього іншого, також оцінює і ефективність його діяльності.

Основною метою оцінки підприємства є купівля - продаж підприємства, також це може бути з метою інвестування, реорганізація та ліквідація підприємства, переоцінка основних фондів, страхування для отримання кредиту під заставу, передача об'єкта в оренду.

На вартість підприємства як бізнесу можуть впливати різні чинники. Фактори економічного характеру, які характеризують загальний стан економіки, рівень попиту і пропозиції, оподаткування. Фактори політичного характеру це податкова політика, грошово - кредитна політика, фінансова політика, рівень контролю бізнесу з боку держави, також можуть бути природно-кліматичні умови, місце розташування та соціальні фактори.

Оцінка проводиться в кілька етапів: визначення мети оцінки; попередня оцінка (за даними бухгалтерського балансу); збір і аналіз інформації про об'єкт оцінки; застосування підходів до оцінки; узгодження результатів; підготовка звіту про оцінку.

При здійсненні оціночної діяльності в залежності від передбачуваного використання результату оцінки визначається конкретний вид вартості: ринкова вартість; інвестиційна вартість; ліквідаційна вартість; кадастрова вартість [2].

Визначення ринкової вартості проводиться оцінювачами, під «ринковою вартістю» об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини [3].

Підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, складеному на підставах і в порядку, які передбачені цим Законом, визнається достовірної і рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки. Підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки, об'єднаних загальною методологією.

Основними підходами, використовуваними при проведенні оцінки, є порівняльний, дохідний і витратний. При виборі використовуваних при проведенні оцінки підходів слід враховувати не тільки можливість застосування кожного з підходів, але і цілі і завдання оцінки, передбачуване використання результатів оцінки, припущення, повноту і достовірність вихідної інформації.

Кожен з підходів забезпечує різні перспективи процесу визначення вартості в цілому. Слід зазначити, що перераховані підходи і методи не тільки не є взаємовиключними, а й доповнюють один одного. Зазвичай при оцінці бізнесу в залежності від цілей оцінки, шуканої вартості, поставлених умов, стану самого об'єкта і стану економічного середовища використовують поєднання двох-трьох методів, найбільш придатних в даній ситуації.

Рішення про те, який метод або методи використовувати в кожному конкретному випадку, приймається оцінювачем виходячи з характеру і специфіки компанії, повноти та достовірності даних, що використовуються для аналізу [3].

Згідно дохідного підходу вартість підприємства визначається поточними або очікуваними доходами від його діяльності.

Прибутковий підхід включає в себе:

- метод прямої капіталізації.

- метод дисконтування грошових потоків.

Метод дисконтування грошових потоків заснований на прогнозуванні потоків від даного бізнесу, які потім дисконтуються за ставкою дисконту, що відповідає необхідній інвестором ставці доходу.

Прибутковий підхід здійснюється із застосуванням наступних етапів: Вибір моделі дохідного підходу. Визначення тривалості прогнозного періоду. Ретроспективний аналіз і прогноз валової виручки від реалізації. Аналіз і прогноз витрат. Аналіз і прогноз інвестицій. Визначення величини грошового потоку. Визначення ставки дисконтування. Розрахунок величини вартості в пост прогнозний період. Розрахунок величини вартості в прогнозний період. Внесення підсумковий поправок.

У витратному підході при оцінці вартості підприємств основним методом оцінки ринкової вартості є методика скоригованої балансової вартості або метод чистих активів.

Метод передбачає аналіз і коригування статей балансу підприємства, підсумовування вартості активів і віднімання з отриманої вартості активів суму скоригованих статей зобов'язань.

Під вартістю чистих активів розуміється величина, що отримується в результаті реалізації наступного алгоритму: Підсумовуються статті активу балансу. Підсумовуються зобов'язання з пасиву балансу. Із суми активів віднімають суму зобов'язань. До отриманої різниці додається ринкова вартість землі.

Порівняльний підхід до оцінки бізнесу передбачає, що його цінність визначається тим, за яку суму він може бути проданий за наявності досить сформованого ринку.

Як орієнтир використовується ціна на подібні підприємства, або на їх акції. Ціна відображає виробничі і фінансові можливості підприємства, положення на ринку, перспективи розвитку та конкурентоспроможність.

Метод галузевих коефіцієнтів дозволяє розраховувати орієнтовну вартість бізнесу по формулах, виведеним на основі галузевої статистики. Галузевий коефіцієнт - це співвідношення між ціною власного капіталу підприємства і його найважливішими виробничо-фінансовими показниками. При цьому методі використовуються 6 мультиплікаторів: ціна / прибуток; ціна / грошовий потік; ціна / дивідендні виплати; ціна / виручка від реалізації; ціна / балансова вартість; ціна / чиста вартість активів.

Проблемам оцінки застави практично не приділяється серйозної уваги. Це призводить до порушення найважливіших принципів оцінки, в результаті чого в банківській сфері виникають додаткові ризики. Для вирішення виявлених проблем необхідно привести у відповідність законодавство в сфері оціночної діяльності і в сфері іпотечного кредитування, а також провести наукові дослідження зі створення рекомендацій щодо оцінки нерухомого майна для цілей застави.


СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ:

 

  • Дем’яненко І. І. (2008). Методичне забезпечення оцінки вартості підприємства. Вісник Хмельницького національного університету, (3), 203-211.

  • Попов Є. В. (2002). Ринковий потенціал підприємства. Економіка, фінанси, (1), 556-559.

  • Крупка Я. Д. (2000). Прогресивні методи оцінки та обліку інвестиційних ресурсів. Економічна думка, (1), 350-354.


METHODS OF VALUATION OF REAL ESTATE

CHERNUSHEVYCH V.,
Student of the Faculty of Management and Marketing
National Technical University of Ukraine «Igor Sikorsky Kyiv Polytechnic Institute»
UKRAINE

Abstract.
The essence of the concept of real estate, theoretical bases and methodical approaches of its estimation are considered. The system of the basic interconnected principles of realization of process of an estimation is defined. Imperfection of the existing database, and efficiency of the estimation procedures used at carrying out an estimation of real estate in the state is defined. The methodical bases of mass real estate appraisal in the state are substantiated.


Keywords: real estate; facility; score; cost; price; the method; returns.

© Чернушевич В.А., 2020

© Chernushevych V., 2020

 

This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.

PUBLISHED : 01.12.2020